Pentru toți cei care intenționează să achiziționeze o proprietate în 2019, acum e timpul ideal să-ți pregătești dosarul, în special pentru cumpărătorii care sunt “self-employed”. Nimeni nu vrea să mai stea un an în chirie cu costuri de mii de dolari, când poți să cumperi o proprietate și să beneficiezi de toate avantajele care le primești cu titlu de proprietar al casei. Aflăm de la Diana Mureșan, specialistă în împrumuturi ipotecare la Federal Saving Bank, cum poți beneficia mai ușor de o casă de împrumut, relatează HORA in America.
Aproximativ 2/3 din tranzacțiile pe care le-am încheiat în comunitatea de moldoveni se refereau la oamenii de afaceri care lucrează pe cont propriu. Acum, în perioada de pregătire a taxelor, este foarte important să te adresezi unui mortgage banker, înainte de a pregăti taxele pentru 2018. Multi clienți așteaptă contabilii de taxe să le comunice cât venit au nevoie să declare pentru a se califica pentru cumpărarea unei proprietăți, dar ei nu știu cum băncile calculează acest venit.
Este bine de știut că pentru persoanele cu titlu “self-employed” în perioada celor cinci ani de muncă este suficient doar un an de taxe pentru a te putea califica, doar în cazul în care ești “self–employed” mai puțin de cinci ani, se face media veniturilor obținute în ultimii doi ani de taxe.
Vă recomand să alegeți contabilii care pregătesc taxele cu multă grijă, pentru că am observat multe cazuri în care s-au făcut erori și taxele au trebuit să fie refăcute, ceea ce amână închiderea unei cumpărări de case sau vânzătorul poate chiar anula contractul când se cer extensii lungi.
În cazul în care faceți un “payment plan” cu IRS ca să plătiți taxele, băncile vor considera plata lunară ca și datorie, ceea ce îngreunează calificarea; toată balanța trebuie plătită înainte de închiderea tranzacției, în general, nu trebuie să demonstrezi de unde vin fondurile cu care plătești, cum ar fi cea pentru cardurile de credit sau pentru mașini.
Alegeți cu atenție cine sunt persoanele implicate în cumpărarea casei, chiar dacă aveți prieteni în industrie, alegerea pentru agentul imobiliar, agentul de asigurări de case, “mortgage banker”, contabilul de taxe și avocatul (în statele unde se folosesc) trebuie să fie bazată pe experiența lor și nu pe relații de prietenie.
De multe ori, avem clienți care sunt intimidați să cumpere o casa până nu au suma inițială de 20% pentru prima plată (downpayment), datorită fricii pentru o asigurare prea costisitoare a împrumutului. “Mortgage insurance” se anulează fără a refinanța împrumutul, odată ce ajungeți să achitați acele 20% din prețul de cumpărare a casei, fie că s-a micșorat balanța după plățile lunare, sau pentru că sunt vânzări de case care susțin o nouă valoare a casei, caz în care banca poate trimite un “appraiser” să re-evalueze valoarea proprietății.
Dacă se stabilește 20% equity din noua valoare, atunci asigurarea respectivă, “mortgage insurance”, este anulată. Pentru achiziționarea unei case, plata primei tranșe ajunge la minim 3% pe piața convențională și 3,5% pe împrumuturile FHA. Este mai bine de a cumpăra o proprietate azi, chiar dacă trebuie să achitați această asigurare “mortgage insurance”, decât să plătiți mii de dolari pe chirie, așteptând ca prima plată pentru “downpayment” să se economisească. “Mortgage insurance” se calculează în funcție de scorul pentru credite “credit score” și “downpayment” și tipul programului. Pentru programele “Prima Casă”, acest cost este unul redus.
Indiferent în care stat locuiți, programele DPA (down payment assistance) adresat cumpărătorilor pentru prima locuință este disponibil celor care se clasifică ca având venituri reduse, “low-moderate income”. Fiți siguri că înțelegeți toate detaliile și condițiile programului, pentru că majoritatea cer menținerea programului 3-5 ani, adică nu puteți refinanța sau vinde casa fără a plăti înapoi grant-ul primit. Aceste programe sunt doar pentru case, apartamente sau townhome, nu pentru proprietățile destinate mai multor unități de familii.
Sticla inteligentă, o soluție inteligentă a unui moldovean de afaceri din Miami
Să vorbim despre fondurile folosite pentru achiziționarea unei case. Dacă proprietatea este cumpărată pentru un trai permanent, “primary residence”, atunci se pot folosi pentru plăți și conturile de business, sau “gift funds” de la rude. La cumpărarea proprietăților de investiție, nu se permite utilizarea “gift funds” sau conturile de business, dar puteți face un transfer de pe contul de business pe cel personal, atât timp cât se indică transferul și acumulați două luni pentru a prezenta starea conturilor bancare dintre cele două conturi.
Întâlnim multe cazuri unde un client are datorii afișate pe rapoartele de credit, care sunt acumulate pentru prieteni, în general, există tehnologii ca banca să poată ignora acea plată lunară, veți avea nevoie să documentați că pentru ultimele 12 luni, altcineva face plățile în locul Dvs.
Este suficient să prezentați ultima lună a stării contului, toate depozitele care sunt mai mari de 50% din salariul lunar vor trebui documentate, nu faceți depozite mari, pe care nu le puteți explica, pentru că vor fi excluse, pregătiți-vă din timp ca sa nu aveți obstacole în timpul efectuării tranzacției.
Diana Mureșan, Mortgage Banker
Descarcă ediția online sau tipar a revistei HORA in America din februarie.
Pentru a fi la curent cu afacerile comunității de moldoveni din SUA și alte noutăți despre românii talentați din SUA, abonează-te chiar azi la revista HORA in America! Poți primi revista tipărită și acasă. Nu pierde nicio ediție importantă!
